11/11/2023
25/05/2022
Như tên gọi dự án hình thành trong tương lai tức là dự án chưa tồn tại ở thời điểm hiện tại, đang trong tiến trình quy hoạch hoặc xây dựng và sẽ hoàn thành trong tương lai, khi đó mới thực hiện nghiệm thu đưa vào sử dụng được. Thực tế vẫn có nhiều người chọn mua nhà theo dự án hình thành trong tương lai. Vậy khi mua nhà ở những dự án này, người mua có rủi ro hay không? Hay sẽ có những quyền lợi gì để tránh được rủi ro?
Giao dịch một bất động sản thực tế vốn đã tồn tại rất nhiều rủi ro, thì việc giao dịch một bất động sản chưa được tồn tại còn mang lại rủi ro nhiều hơn thế. Tuy vậy, mô hình kinh doanh này vẫn được thúc đẩy và phát triển bởi có sự quản lý của pháp luật, người mua được thẩm tra điều kiện mở bán của dự án mà mình muốn mua.
Dự án hình thành trong tương lai chỉ được rao bán hợp pháp khi đã có đầy đủ giấy tờ pháp lý kèm hồ sơ dự án, giấy phép xây dựng, bản vẽ thi công đã được cấp và được phê duyệt, giấy chứng nhận dự án đủ điều kiện bán của cơ quan quản lý, sổ đỏ… Người mua chỉ cần yêu cầu chủ đầu tư xuất trình đầy đủ các loại giấy tờ pháp lý trên và kiểm tra đối chiếu thông tin với bên môi giới.
Theo Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
Vì vậy đối với giao dịch dự án hình thành trong tương lai, bạn cần phải biết là dự án đã được ngân hàng bảo lãnh hay chưa để đảm bảo tài sản tương lai của mình có được bảo đảm hay không, đồng thời phải kiểm tra kỹ hợp đồng bảo lãnh để tránh sai sót về sau vì bạn có được quyền lợi này. Hợp đồng bảo lãnh có giá trị đến khi nhà ở của dự án đó được bàn giao cho bên mua thuê.
Quy trình thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện theo Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản 2014 như sau:
Lần thanh toán đầu tiên không quá 30% giá trị hợp đồng.
Lần thanh toán tiếp theo không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao tài sản cho khách hàng, và phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản. Trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng giá trị cho lần thanh toán tiếp theo này không quá 50% giá trị hợp đồng.
Cho đến khi nhà được bàn giao nhưng vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên thuê mua chỉ thanh toán không quá 95% giá trị hợp đồng. Giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.
Hợp đồng mua bán là hợp đồng dân sự, nên người mua có quyền thêm bớt hoặc thay đổi điều khoản hợp đồng mua bán bằng cách thỏa thuận với người bán, khi hai bên nhất trí đồng ý những thay đổi trong hợp đồng thì có thể đặt bút ký.
Người mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản chứng minh dự án có đang bị thế chấp hay không, tìm hiểu xem bị thế chấp ở ngân hàng nào, thời gian bao lâu và khả năng giải chấp có khả thi không? Trong trường hợp đã được giải chấp thì cũng cần văn bản xác nhận. Mặc dù chủ đầu tư được thế chấp dự án để vay ngân hàng nhưng chỉ được ký hợp đồng mua bán với người mua sau khi giải chấp.
Làm sao để đảm bảo căn nhà trong tương lai của bạn sẽ giống như chủ đầu tư giới thiệu và quảng bá? Chỉ có một cách đó là người mua yêu cầu chủ đầu tư đưa nhà mẫu vào phụ lục hợp đồng để xác định đó sẽ là mẫu nhà hoặc cấu trúc nhà sẽ bàn giao, tránh rủi ro về sau khi nhà không như ý thì người mua sẽ có căn cứ để đối chiếu.
Có không ít trường hợp các dự án bị chậm tiến độ, dẫn đến việc chủ đầu tư không bàn giao nhà ở kịp tiến độ đã nêu trong hợp đồng. Thông thường, các chủ đầu tư đều lấy lý do hoàn cảnh để bên mua có thể thông cảm khi chậm bàn giao nhà. Lúc này bạn cần xem xét mức độ tin cậy của thông tin từ chủ đầu tư, nguyên do gốc rễ là gì. Trường hợp là sự vô trách nhiệm, thiếu uy tín từ chủ đầu tư bạn nên cân nhắc việc yêu cầu được bồi thường về vấn đề chậm bàn giao bằng các biện pháp pháp lý và công khai thông tin.
(Nguồn tổng hợp - dautukinhdoanh.net chỉnh sửa)
